これからハワイで不動産を購入し、賃貸（エアビーなどでバケーションレンタルをすることも含みます）、そして売却するまでの流れを簡単にご案内いたします。

日本にお住まいの方がハワイに投資用不動産（自分で住むためのものではない）を購入することを前提にしておりますが、既にハワイにお住まいの方の場合には段取りがもう少しシンプルになります。

まず、個人で購入するか法人で購入するかを決定します。それぞれメリット・デメリットがありますので、目的に合わせて選択をする必要があります。 

➽ 日本と米国で税務を完全に切り離したい

C-Corporation（コーポレーション）がお勧めです

➽ キャピタル・ゲイン（売却益）の優遇税率を活用したい

個人・LLC（個人メンバー）がお勧めです

 ➽ 訴訟リスクなどの責任を回避したい

C-Corporation・LLCがお勧めです

➽ 減価償却のメリットを日本で取りたい

日本法人ハワイ支店（外国法人登録）がお勧めです

➽ １０３１エクスチェンジ（買い替え特例）を活用したい

C-Corporation・LLCがお勧めです  

➽ 相続の際のプロベートを避けたい

個人以外、または、TODD（継承人の指定）付の個人がお勧めです

日本でいう普通の株式会社です。法人で決算をし、利益に応じて税金（法人税）を支払います。トランプ税制改革により法人税は一律２１％になりました（ハワイ州税は５％前後です）。日本にある企業が米国でビジネス（飲食や美容など、不動産投資以外のビジネス）を行なう場合、多くがこの形態をとります。 

法人として純所得に対して法人税を支払い、さらに株主に対して配当を出した場合、受け取った株主はその配当に対して個人（株主が法人の場合は法人として）レベルで所得税を支払うことになります。この「法人でも税金を払い」そして「配当が出ると株主レベルでも税金を払う」ことから「二重課税」を強いられるという大きなデメリットがあります。一方で、誰でも株主になれるため、世界中から広く資金を集めたい場合などには最適です。 

また、配当を出さない限り、個人（法人が株主の場合は法人）にまで税金の問題がおよばないため、日本と米国で完全に税務を分けたい場合はこの形態が最適です。  

最大の特徴としては、C Corporationのように法人として税金を納める必要はなく（州によっては小額の州税が発生します）、法人で出た利益のすべてがそのままメンバー（株主のようなものです）に流れ、その流れてきたものを各メンバーが個人の確定申告（メンバーが法人の場合は法人税務申告）の中に取り入れて、あくまでも個人の収入として税金を支払うこととなります（これをパススルーと言います）。つまり、上述のC Corporationで説明をした「二重課税」の心配をしなくていいことになります。

ちなみに、損が出た場合には、その損も個人（または法人）に流れてきますので、例えば、AさんとBさんが５０％づつのメンバーであるLLCが１００ドルの損を出した場合、AさんとBさんにそれぞれ５０ドルづつ損が流れます。もしAさんに３００ドルの個人的な所得があった場合、その３００ドルとLLCから流れてきた５０ドルの損とを相殺することができます。結果、Aさんは２５０ドル（３００ドル－５０ドル）に対して個人所得税を支払うことになります（説明をシンプルにするために、その他の控除などを省きます）。

またLLCは基本的にはパートナーシップであり、個人間の契約としてメンバー間で色々な取り決めができることがメリットと言えます。例えば、Aさんが６０％の持ち分、Bさんが４０ドルの持ち分でLLCを始めたとします。通常であれば、儲かったら（損をしても）Aさんが６０％、Bさんが４０％をもらうことになりますが、LLCの場合はその割合を自由に変えることができます。そのため、６０％の持ち分のAさんが儲け（または損）の２０％を、４０％の持ち分のBさんが儲け（または損）の８０％をとるという契約にすることもできます。

LLCは個人的なリスクを回避しつつ、二重課税も防げる（パススルーによって）ということで人気のある形態となっていますが、日本では普通のコーポレーション扱いとなるため、上述の通り日本と米国の税務は完全に切り離されることになります。そのため、減価償却のメリットを日本側に取り入れるというようなスキームを検討されている方には不向きと言えます。

カリフォルニア州など、州によっては特別なFeeが課せられることがありますのでご注意ください（ハワイ州には特別なFeeがありません）。 

また、下記のS Corporationと違って、LLCから流れてきた所得には個人確定申告においてFICA（社会保険税）がかかる場合がありますので注意が必要です（申告書上はSelf Employment Tax＝個人事業主税として表記されます）。 

売却時の源泉徴収を免れられる一方、米国非居住者がメンバーである場合は、毎年の利益に対して源泉徴収が必要となり、また、個人（メンバーが法人の場合には法人）レベルで米国での確定申告が必要となります。

*メンバーが単独の個人の場合（Single member LLC）、表面的にはLLCですが、実務レベルでは個人事業主として申告をすることになります。 メンバーが単独の法人の場合は、その法人が税務申告を行う必要があります。

儲けや損が株主に流れてくる（パススルー）という点ではLLCと同じですが、非居住外国人が株主にはなれないため、日本にお住まいの株主がいる場合、S Corporationは選択できないということになります。

二重課税が生じないパススルーであること、また、LLCのように個人に流れてきた儲けに対してFICA（社会保険税）がかからないこと、この２点をもって節税対策として用いられることがありますが、利益にみあった妥当な給料を株主に対して支払う必要がありますので、儲かっているS Corporationは、株主に対してある程度のお給料を支払わなければなりません。お給料を払うということは、FICA（社会保険税）を支払うということになります。

ハワイでは、S Corporationの代わりに Single Member LLCを選択される方が多いようです。  

*S Corporationはハワイでは一般的でないため、今回、上記の選択肢からは外しています。

法人として不動産投資をする場合にもっとも多く利用される形態です。日本の法人が外国法人としてハワイ州に登録をします（ハワイ支店となります）。

外国法人としてビジネスを始めた場合に、C-Corporationなどと同じように、米国において法人税務申告書を提出し、利益が出れば税金を納める必要があります。 

ハワイ州への登録の際には、日本の登記簿謄本の英訳とその公証が必要であったりと、現地法人の設立に比べて少し面倒な手続きを要します。

個人での不動産投資と同様、米国での賃貸活動の収支を、米国はもちろん日本の決算にも含めることになります。そのため、減価償却のメリットを日本側に取り込むというスキームを検討されている方には適した形態と言えます。

デメリットとしては、調査が入った場合には日本にまでおよぶという点になります。

こちらのページの最下部に動画解説がありますのでご参照ください。

☞ キャピタルゲインの優遇税率ってどれくらい？

法人には優遇税率というものがありませんので、通常の法人税率である２１％が適用されますが、個人の場合、相当額の売却益までは０％または１５％の低い税率が適用されます（１年以上資産を保有している必要があること、減価償却相当分の利益は税率が違うことなど、いくつか細かいルールがあります）。

☞ １０３１エクスチェンジって何？

どんどん高い物件に買い替えていくことで、買い替えた（交換）時に発生する売却益に対して税金を払わずに済むというものです（正確には「将来に繰り越せる」ということです）。但し、これはあくまでも米国のルールでありますので、日本側では、この買い替えの際に発生する売却益に対して税金が課されることになりますので、基本的には、日本にお住まいの方や企業にはメリットがないと言えます。

尚、この特例を適用するためには、買い替えに際しての段取りにかけられる時間が限られていることや、投資用不動産でなければならないことなど、いくつかの条件があります。 

☞ 日本法人で不動産を購入すると、賃貸に出す予定がないとしてもハワイ州に外国法人として登録しなくてはいけないの？

いいえ、購入するだけ（賃貸に出さない）であれば登録は不要です。

☞ ハワイで不動産を買うと、わずか数年で減価償却できるって聞いたんだけど･･･

それは日本のことかと思います。日本では、木造や鉄筋、新築や中古、築年数などによって償却年数が変わり、その組み合わせによってはわずか数年で加速度償却ができるようですが、米国では、建物の構造や築年数によらず、２７．５年（居住用）または３９年（商業用）のどちらかで償却をすることになります。 

☞ ハワイで不動産を買うとビザがとれるの？

こちらにつきましては移民弁護士さんにご確認いただければと思いますが、基本的に普通のコンドミニアムを購入するだけでビザが取れることはありません。

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