ラニカイに来たらこうなるよね。
GET（売上税）、TAT/OTAT（ホテル税）、PROPERTY TAX（固定資産税）と、しっかり納税をしながら無事１年（１２月３１日）が終わり、「結局、今年の賃貸業は黒字になったかな？赤字になったかな？」そんなことを考えていると、Two Milesから「確定申告の時期になりました」というメールが届きました（毎年１月の中旬頃にご案内をしております）。
*法人の場合は決算月がそれぞれ異なりますので必ずしも１２月３１日をもって１年が終わるというわけではありませんが、何れにしても決算月を迎えたという前提で読み進めてください。
確定申告（タックスリターン）とは、例えば･･･
年間の賃貸収入が５０,０００ドルでした ➡ 管理費や旅費や修繕費や減価償却などの経費は４３,０００ドルでした ➡ だから残りは７,０００ドルです ➡ その残りの７,０００ドルに税金が課せられ ➡ 最終的に投資家のみなさんが払うべき税額が決定し ➡ その税金を納めます。
これが確定申告と呼ばれるものです。通常、１月１日以降６月１５日までに行います（米国居住者の場合は４月１５日となり、１０月１５日まで申告の延長が可能です。尚、ハワイ州の申告は米国非居住者であっても４月が期日となります）。
そして、その算出された税金に対して既に予定納税という形で連邦税務当局およびハワイ州税務当局に税金を納めていれば、差し引きをして、払い過ぎている分を取り戻すことになります。
還付金は指定の銀行口座に振り込まれる、もしくは、チェックが郵送されてきます。申告後、数週間から一月半程度で戻ります。
ちなみに、賃貸収入から諸経費を引いた結果がマイナス（赤字）になることが明らかな場合でも、源泉徴収がされていない限り、確定申告は行わなければいけません。但し、賃貸業を行っていない場合は不要です。
家賃収入 ５０,０００ドル
管理費 １０,０００ドル
メンテナンス ５,０００ドル
修繕費 ２,０００ドル
水道光熱費 ２,４００ドル
保険 ７００ドル
消耗品 ２,５００ドル
旅費 ３,０００ドル
会計士 １,０００ドル
手数料 ２００ドル
固定資産税 ６,５００ドル
減価償却 １２,０００ドル
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利益 ４,７００ドル
税金 ５５０ドル
*あくまでもイメージとなりますので、実際に得られる収入や、かかる費用の額は変わってきます。
例えばハワイに新築のコンドミニアムを購入したとします。購入当初はピカピカでとてもきれいです。しかし、１年経つと壁が少し汚れてきました。２年経つと床に傷がついてきました。３年経つと雨漏りがしてきました。４年経つと･･･ということで、言葉が悪いですが毎年コンドミニアムはボロくなっていきます。そのボロくなった分だけ毎年経費にしましょうというのが減価償却です。
ここで、どれだけボロくなったかということを具体的に計ることは困難ですので、投資家のみなさんが購入されるような居住用の一軒家やコンドミニアムは、毎年同じだけボロくなって、さらに購入から２７．５年が経つと完全にボロボロになって価値がなくなるというふうに考えます。これが減価償却のルールです（商業用の場合３９年）。
具体的な数字で説明します。例えば２７５,０００ドル（２７,５００,０００円）でコンドミニアムを購入したとします。普通に考えると購入したその年に２７５,０００ドルの経費をとりたいところですが、上述のとおり毎年ボロくなった分しか経費にできませんよというルールになっています。具体的には、２７．５年で毎年同じだけボロくなるというふうに考えることになっていますので、２７５,０００÷２７．５＝１年間にボロくなる金額、つまり、経費として認められる金額（１０,０００ドル）となります。これが減価償却の考え方です。
もっと正確に言えば、コンドミニアムを誰かに貸せば賃貸収入が入ってくる ➡ それは誰かが部屋を使ったから ➡ 部屋を使うということは少しづつ部屋がいたんでくる ➡ つまりボロくなる ➡ ２７．５年使えば完全にボロボロになる ➡ 理論的には価値がゼロになる（ハワイはこの理論が通らないのですが･･･）ということで、収入が入る＝ボロくなる、つまり、収入とそれに対する経費という関係が成り立つことになります。
逆に、誰にも貸さない場合、賃貸収入がない ➡ 誰も使わない ➡ ボロくならない ➡ 価値は下がらないということになり、減価償却という経費は発生しなくなります（自分で使っている限りはボロくならないと考えます。つまり、人に貸して賃貸収入を得ない限りはボロくならない ➡ 経費が認められないということになります。経費というものは収入を得るために必要なものという基本的な考え方があります）。
実際には土地に相当する部分は減価償却はされませんので（土地はボロくならないので、最後まで経費になりません）、建物部分のみが減価償却の対象となります。ハワイの場合、購入金額のうち、土地が１で建物が９くらいのイメージで結構かと思います。
ここではわかり易くするために新築を例として使いましたが、最初からボロい中古でも、ピカピカの新築でも同じルールが適用されます。
また、減価償却は物件を売却する時にも重要な影響をおよぼします。例えば、２７５,０００ドルでコンドミニアムを購入したとします。既にご説明したとおり年々ボロくなっていき、２７．５年で完全にボロボロになります。と同時に、理論上、年々価値が下がっていきます。
ここで、購入から１０年経った時点で売却をするとします。この時点でどれだけボロくなっているかというと、１０年分ボロくなっていることになります。具体的には１年当たり１０,０００ドルづつボロくなっている計算となりますので（２７５,０００ドル÷２７．５年）、１０年で１００,０００ドル、つまり１００,０００ドル価値が下がったということになり、このコンドミニアムは１７５,０００ドルの価値しかなくなっているということになります（説明を簡単にするため土地を考慮していません）。
そして、このコンドミニアムを４００,０００ドルで売却するとします。理論上は１７５,０００ドルの価値しかないのに、市場では４００,０００ドルでも欲しいという人がいるということです（これがハワイですね）。つまり、１７５,０００ドルの価値しかないものを４００,０００ドルで売るわけですので２２５,０００ドルの儲けが出るということになります。そしてこの儲けに対して税金が課されます。
➽ 弊社が作成した質問書（お名前など基本情報をご記入いただきます）
➽ レイハワイさんから送られてくる年間の賃貸収支表
➽ 上記収支表に記載されない支出（固定資産税の支払い、旅費、口座から直接引き落とされるメンテナンス費など）
➽ Form 1042-S（レイハワイさんから送られてきます）
年間の源泉徴収税額および家賃収入の合計が記載された資料となります。Form W-8ECIという源泉徴収を回避するための資料をレイハワイさんに提出している場合、Form 1042-Sには「源泉徴収税額が０」というように表示されます。年１回、１月以降に発行されます。
➽ バンク・ステートメント（法人の場合）
➽ 物件を購入された際のエスクローステートメント
❶ 作業に必要な質問書をE-mailにてお送りいたします。
❷ 必要事項をご記入いただき、上述の資料と共に、弊社宛E-mailまたはFAXをいただきます。
❸ 確定申告書（タックスリターン）を作成いたします。
➍ 出来上がりましたら、E-mailにて申告書および委任状をお送りし、お名前など基本情報をご確認いただきます。
❺ 基本情報をお確かめの上、間違いがなければ、委任状にご署名をいただき、E-mailまたはFAXにて返信をいただきます。
❻ 作業費用として、弊社よりE-mailにて請求書をお送りします。チェック・クレジットカード・送金・米国銀行口座からの引き落としにてご精算をいただきます。
❼ ご精算が確認できた後、確定申告書に弊社のサインを加え、各機関に提出をいたします。
基本的には、お客様が米国内におもちの銀行口座から引き落としという形で各税務当局宛てに直接納税をいたしますが（自動納税）、ケースによって自動納税ができない場合がありますので、その場合は、以下の３つのパターンのうちの何れかの方法で対応することになります。
▶各機関宛てのチェックを作成いただき、弊社宛に郵送をいただきます。受領後、そのまま申告書と一緒に各機関に郵送をいたします。
▶お客様が米国におもちの銀行口座から税金と同額を引き落とし、一旦、弊社の口座にご入金いただきます。そして、弊社のチェックを使って各機関に税金を支払います（代行手数料が発生いたします）。
▶クレジットカードを使って税金と同額を弊社宛にお支払いいただきます。そして、弊社のチェックを使って各機関に税金を支払います（代行手数料とカード手数料３％が発生いたします）。
▶税務当局指定のサイトより、クレジットカードを使って直接税金をお支払いいただきます（手数料が発生します。個人の連邦税のみ利用可能です）。
*法人の場合には、EFTPSというオンラインでの納税が必須となっています（連邦税）。
ハワイで賃貸収入のある個人（および日本法人ハワイ支店）投資家の方は、日本の確定申告にハワイの不動産収支を反映させる必要がありますのでご注意ください。
*特に古い物件を購入された場合は、日本の申告において減価償却による税金の繰り延べ効果を得られる可能性もあります（法人のみ）。
弊社では、フットワークがよく誠実にご対応いただける日本の税理士さん（日本側の申告書を作成していただきます）をご紹介しております。
また、日米間の相続対策やM&Aなど、高度な国際税務コンサルティングが必要な企業経営者や富裕層の方には、PKF（世界的なアカウンティングネットワーク）にも加盟されている専門家をご紹介しております。
ここで１つ、投資家のみなさんからよくお問合せいただくことがあります。それは「米国での賃貸収入は米国で申告をして米国で税金を払わなければいけないということはわかりました。でも、私は日本に住んでいます。そうすると、その米国で稼いだ分というのは日本で申告しなくてもいいのですか？」ということです。
結論的には日本でも申告をする必要があります。米国でしたのと同じように、賃貸収入から色々な経費を引いて、そして残ったものに税金が課されて･･･という処理を行ないます（特に減価償却については日本のルールに従って計算をしますので、米国と同じ結果にはなりません。日本では建物の構造や築年数によっては償却年数が極端に短くなるため、ハワイで古いのに価値がある建物を購入すると、それを日本の申告書上、わずか数年で償却をすることができるようになります。そうすると、日本では大赤字になる、つまり、課税所得を減らすことができ、そうすると結果としてその年度の税金を減らすことができるということになります）。*現在は法人のみが利用可能なスキームとなっております。
「では、米国でも税金を払って、日本でも税金を払うのですか？」ということですが、基本的にはその通りです。しかし、日本で申告をする際に、米国で払った税金を外国税控除という形で引くことができます。
少しややこしいので、音声付き動画（前後編で約１０分）にて簡単に解説いたします。
動画解説 - 前編
動画解説 - 後編
*動画の中で「外国税控除」について解説していますが、その外国税控除を日本側で使用するタイミングにつきましては日本の税理士さんにご確認ください。
